ZITTING VAN 22 JULI 2024

BES Notulen en audioverslag GR van 20 juni 2024

MOTIVERING

FEITEN EN CONTEXT

De notulen van de vorige zitting van de gemeenteraad van 20 juni 2024 worden ter goedkeuring voorgelegd aan de leden van de gemeenteraad.

Er wordt kennis genomen van het audioverslag van de gemeenteraad van 20 juni 2024.

JURIDISCHE GRONDEN

Artikel 32 van het Decreet over het lokaal bestuur

Elk gemeenteraadslid heeft het recht tijdens de vergadering opmerkingen te maken over de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergadering. Als die opmerkingen door de gemeenteraad worden aangenomen, worden de notulen en het zittingsverslag in die zin aangepast.

Als er geen opmerkingen worden gemaakt over de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergadering worden de notulen en het zittingsverslag als goedgekeurd beschouwd en worden ze ondertekend door de voorzitter van de gemeenteraad en de algemeen directeur.

BESLUIT

eenparig

Enig artikel

De gemeenteraad keurt de notulen van de vergadering van 20 juni 2024 goed en neemt kennis van het audioverslag.

ZITTING VAN 22 JULI 2024

BES Grondafstand - OMV_2023102426 - De Sleutel

MOTIVERING

FEITEN EN CONTEXT

Op 18 december 2023 werd door de heer Dany Somers een vraag voor omgevingsvergunning ingediend voor een groepswoningbouwproject.

Het betreft een hernieuwde aanvraag (genaamd De Sleutel 2.0) voor de ontwikkeling van het RUP ‘De Sleutel’ op een projectzone die bestaat uit een samenvoeging van perceel 88M2, 83Z en 83Y welk begin 2023 reeds werd aangevraagd. Het vorig dossier werd begin juli 2023 ingetrokken omwille van een arrest in een ander dossier dat meer duidelijkheid vroeg inzake de mogelijke effecten van een dossier op zijn omgeving. De aanvraag koos ervoor om het dossier in te trekken en die effecten uitgebreid te dimensioneren en te motiveren met bijkomende studies. Daarom werd ook een milieuluik toegevoegd voor de bronbemaling en de warmtepompen. De stedenbouwkundige aanvraag blijft evenwel hetzelfde nl:

●        slopen van bestaande bergingen op perceel 88M

●        kappen van bomen op perceel 88M

●        bouw van 76 stapelwoningen en één halfopen woning

●        bouw van ondergrondse parking met kelders • inrichting van de buitenruimtes

●        inrichting van de boomgaard

●        behoud schouw

Het voorstel is om een gedeelte, nl. 283,7m², zoals aangegeven in het blauw op het toegevoegde plan, over te dragen naar de gemeente. Dit gaat vooral over de gedeeltes voor A3, B3, C1, C2 en C3, langs de Pastorijstraat en St.- Laurentiusstraat welke grenzen aan het openbaar domein. Aan de Pastorijstraat zal er een voetgangerspad voorzien worden tussen de rijweg en de pastorijwand.

Daarnaast is er het voorstel om een erfdienstbaarheid van doorgang, met een grondoppervlakte van 1406,9m² te voorzien overheen de wegen in het projectgebied, zoals aangeduid in roze op het bijgevoegd plan. De erfdienstbaarheid is toegankelijk vanuit de hoofdontsluitingsweg van het project naar de wegenis van het park, tussen de gebouwen A1, A2, A3, B1, B2,B3, C1, C2 en C3 ten behoeve van de hele gemeenschap met als doel dat de wegen binnenin het projectgebied enkel toegankelijk zijn voor zachte weggebruikers en gemotoriseerd verkeer is uitgesloten. Het onderhoud blijft ten koste van en ten laste van de grondeigenaars. De eigenaars dienen te allen tijde de doorgang voor zwakke weggebruikers te vrijwaren. De vestiging van deze erfdienstbaarheid dient bestendigd te worden in een notariële akte zodat deze tegenstelbaar wordt ten aanzien van derden. Latere wijzigingen van de ligging van de wegen kan enkel mits goedkeuring van de gemeente Begijnendijk.

In dit project zijn trage wegen, doorsteken, kleine paden, steegjes de manier bij uitstek om een dorp te beleven en te linken met de omgeving via dit project. De architectuur versterkt deze doorsteken door als poort te dienen naar de omgeving of naar de binnengebieden van het project.

Op 22 juni 2023 werd de grondoverdracht reeds beslist op de gemeenteraad. Dit voorstel omvat een licht gewijzigd voorstel voor de erfdienstbaarheid t.o.v. het project in 2023.

JURIDISCHE GRONDEN

●        Vlaamse codex ruimtelijke ordening – titel IV;

●        Artikel 4.2.1 – niemand mag zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning een constructie verbouwen, herbouwen of uitbreiden.

●        Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017; Artikel 40 en 41 – bevoegdheden van de gemeenteraad.

●        Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning: artikel 29, de bezwaren, opmerkingen die zijn ontvangen tijdens het openbaar onderzoek worden ter beschikking gesteld van de gemeenteraad

●        Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 van kracht sinds 1 september 2020 Artikels 70, 73,2° en 75 van het gemeentewegendecreet

●        Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

ADVIEZEN

●        Het advies van Eandis System Operator, Fluvius afgeleverd op 07 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig;

●        Het advies van  Brandweerzone Vlaams-Brabant  Oost post Aarschot afgeleverd op 29 mei 2024, is voorwaardelijk gunstig;

●        Het advies van Agentschap Onroerend Erfgoed afgeleverd op 27 mei 2024 heeft geen advies gegeven;

●        Het advies van Proximus afgeleverd op 18 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van De Watergroep afgeleverd op 29 mei 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van Wingense Archeologische Dienst afgeleverd op 07 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig.

●        Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, watertoets heeft op 28 mei 2024 geen advies gegeven;

●        Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, adviezen Vergunning Afvalwater en Lucht, afgeleverd op 11 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van Wyre, afgeleverd op 03 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van De Watergroep afgeleverd op 23 mei 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van Toegankelijk Vlaanderen (Inter), afgeleverd op 04 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van Proximus afgeleverd op 06 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van OVAM, afgeleverd op 14 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig

●        Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, adviezen Vergunningen Vlaams-Brabant en Limburg' afgeleverd op 20 maart 2024, is voorwaardelijk gunstig.

In de adviezen zijn er geen fundamentele bezwaren gelegd tegen het ontwerp en het tracé van de wegenis en de erfdienstbaarheid.

Tijdens het eerste openbaar onderzoek dat liep van 27 februari 2024 tot en met 27 maart 2024 werden drie bezwaarschriften ingediend. Er werden geen opmerkingen omtrent het ontwerp en tracé van de wegenis en/of vestiging erfdienstbaarheid gemaakt.

Naar aanleiding van een nieuwe projectinhoudsversie werd er een tweede openbaar onderzoek opgestart dat liep van 25 mei 2024 tot en met 23 juni 2024. Omwille van het niet tijdig uithangen door de aanvrager van de gele affiche werd het openbaar onderzoek vervroegd stopgezet op 27 mei 2024. Conform artikel 13 van het omgevingsvergunningsdecreet werd er een nieuwe administratieve lus toegepast en werd een nieuw openbaar onderzoek opgestart.

Tijdens het derde openbaar onderzoek dat liep van 06 juni tot en met 05 juli 2024 werd één bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaar (zie bijlage pag.7 ) geeft volgens de bezwaarindiener aan dat de smalle Pastorijstraat geen voetpad heeft in het overgrote deel van het traject.

evaluatie bezwaar

De grondafstand die is voorzien in het project gaat uit van een verbreding van het openbaar domein zowel langs de Sint-Laurentiusstraat als Patorijstraat waardoor er een kwalitatief voetpad kan aangelegd worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies voor dit project in functie van de grondafstand/wegtracé en vestiging van erfdienstbaarheid.

ARGUMENTATIE

In dit project zijn trage wegen, doorsteken, kleine paden, steegjes de manier bij uitstek om een dorp te beleven en te linken met de omgeving via dit project. De architectuur versterkt deze doorsteken door als poort te dienen naar de omgeving of naar de binnengebieden van het project.

De voorziene grondafstand langs de Pastorijstraat en St-Laurentiusstraat levert een kwalitatiever voetpad op ter plaatse. 

FINANCIELE GEVOLGEN

geen

BESLUIT

eenparig

Artikel 1

De gemeenteraad keurt het tracé en de nieuwe ontworpen rooilijn en het vestigen van een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang voor het perceel Pastorijstraat en St.- Laurentiusstraat ZN (site RUP De Sleutel) te 3130 Begijnendijk ter hoogte van de in rand vermelde omgevingsverunningsaanvraag OMV_2023102426 goed zoals vermeld op het omgevingsvergunningsplan in bijlage.

Artikel 2

De gronden waarvan de inneming nodig is voor de uitvoering van het ontwerp dienen door de bouwheer gratis in eigendom afgestaan te worden aan het gemeentebestuur om ingelijfd te worden bij het openbaar domein bij wijze van verwerving in der minne en om reden van openbaar nut.

Artikel 3

De publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang, zoals aangeduid in roze op het bijgevoegd plan, is toegankelijk vanuit de hoofdontsluitingsweg van het project naar de wegenis van het park, tussen de gebouwen ten behoeve van de hele gemeenschap met als doel dat de wegen binnenin het projectgebied enkel toegankelijk zijn voor zachte weggebruikers. Het onderhoud blijft ten koste van en ten laste van de (grond-)eigenaars. De vestiging van deze erfdienstbaarheid dient bestendigd te worden in een notariële akte. Latere wijzigingen van de ligging van de wegen kan enkel mits goedkeuring van de gemeente Begijnendijk. Er wordt best een verdelingsplan conform artikel 5.2.2 VCRO na vergunning voorgelegd aan het CBS alvorens de notaris de diverse verkoopakten ondertekent. Stapelwoningen zijn immers eengezinswoningen, geen meergezinswoningen (althans voor zover ze worden gekenmerkt door elk een eigen ingang; indien een gemeenschappelijke ingang, dan zijn het meergezinswoningen).

Na verdelingsplan en verkoop zal iedere eigendom toch worden afgesplitst in telkens een afzonderlijk kadastraal perceel. Die percelen zouden dan niet langsheen een voldoende uitgeruste weg zijn gelegen, maar wel langs een private toegangsweg waarop een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang rust.

Voor een private toegangsweg is niet vereist dat hij voldoende uitgerust is. In uitvoering van artikel 4.3.5, §2 VCRO heeft de Vlaamse regering het besluit van 17 juni 2006 inzake de minimale weguitrusting goedgekeurd. Artikel 3 van dit besluit bepaalt dat de eisen inzake minimale weguitrusting, vastgelegd in artikel 4.3.5, § 2, eerste lid, van de VCRO, geen betrekking hebben op de private toegangsweg tot het commerciële, ambachtelijke of industriële gebouw of tot de woning voor zover deze private toegangsweg aansluit op een voldoende uitgeruste weg. Een private toegangsweg dient zelf dus niet te voldoen aan de eisen van minimale weguitrusting, voor zover hij aansluit op een voldoende uitgeruste weg. Over de vraag wat precies een ‘private toegangsweg’ is, heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen zich als volgt uitgesproken (arrest RvVb/A/1819/1143 van 25 juni 2019): Aangezien er geen definitie gegeven wordt van het begrip ‘private weg’ dient dit in de spraakgebruikelijke betekenis begrepen te worden, ‘meer bepaald als een weg die enkel voor het gebruik van de betrokken woning is bestemd.Een ontsluitingsweg die toegang verleent tot andere percelen kan niet aanzien worden als een ‘private toegangsweg tot de woning’ in de zin van artikel 3.’ Het arrest nr. A/1617/1160 van 22 augustus 2017 is gelijkluidend.

Artikel 4

De akte van gratis grondafstand en het vestigen van een erfdienstbaarheid van doorgang zal opgemaakt worden door fungerende notaris en namens de gemeente ondertekend worden door de algemeen directeur en de burgemeester.

Artikel 5

De gemeenteraad keurt de uitrusting van de wegenisaanleg goed, zoals aangegeven en beschreven in het omgevingsvergunningsaanvraagdossier.